ถ้าคุณเคยยื่นกู้บ้านแล้วโดนปฏิเสธแบบงง ๆ ทั้งที่ผ่อนหนี้ทุกตัวตรงเวลาเป๊ะ ๆ ไม่เคยค้างสักงวด… ยกมือขึ้น ผมเข้าใจเลยนะ มันเหมือนถูกเตะตอนกำลังวิ่งมาราธอนอะ
เรื่องนี้ไม่ได้มาจาก “ประวัติเครดิตแย่” เพียงอย่างเดียวหรอกนะ แต่ธนาคารเขามี “สูตรลับ” พิจารณาแบบถี่ถ้วน เหมือนหมอตรวจคนไข้ละเอียดยิบ เพื่อให้แน่ใจว่าคุณจะผ่อนไหวแม้เจอพายุชีวิต มาดูกันทีละข้อเลย
1. ภาระหนี้ต่อรายได้พุ่งปรี๊ด! (DTI สูงเกิน)
นี่คือตัวร้ายอันดับ 1 เลยล่ะ แม้คุณผ่อนดี แต่ธนาคารดู “ยอดรวมค่างวดทุกตัวต่อเดือน” เทียบกับ “รายได้รวมต่อเดือน” ของคุณ เรียกว่า Debt-to-Income Ratio (DTI)
เกณฑ์ธนาคาร ปกติไม่เกิน 40-70% ของรายได้ (ขึ้นกับธนาคาร ถ้ารายได้สูงอาจยืดได้ถึง 70%) เช่น รายได้เดือนละ 50,000 บาท DTI 40% = ผ่อนรวมไม่เกิน 20,000 บาท/เดือน
ตัวอย่าง สมมติคุณผ่อนรถ 10,000 + บัตรเครดิต 5,000 + สินเชื่อส่วนตัว 8,000 = รวม 23,000 บาท/เดือน แถมกู้บ้านอีก 15,000 = รวม 38,000 ถ้ารายได้แค่ 50,000 DTI พุ่ง 76% เกินเลย ธนาคารกลัวคุณ “ล้ม” ถ้าเจอตกงานหรือเจ็บป่วย
ทิปส์แก้ไข ปิดหนี้เก่าให้หมดก่อน (เช่น เจรจาปิดบัตรเครดิต) หรือรอเงินเดือนขึ้น รอ 3-6 เดือนแล้วยื่นใหม่
ในไทย ธปท. (ธนาคารแห่งประเทศไทย) กำกับ DTI ไม่เกิน 70% สำหรับสินเชื่อบ้านตั้งแต่ปี 2023 เพื่อป้องกันฟองสบู่ ถ้า DTI สูง ลองใช้เครื่องคิดเลิก DTI ฟรีบนแอป SCB Easy หรือ K PLUS ดูสิ สนุกดี
2. รายได้ “สูงแต่ไม่แน่นอน” หรือไม่ถึงเกณฑ์
ธนาคารไม่ดูแค่ “เงินเดือนเท่าไหร่” แต่ดู ความมั่นคง ด้วย เหมือนจ้างงานต้องเช็คประวัติ
ปัญหาย่อย
• ฟรีแลนซ์/เจ้าของกิจการ: รายได้เดือนละ 100k แต่ statement บัญชีเดือนละ 2-3 เดือน ไม่ต่อเนื่อง + ไม่ยื่นภาษีครบ = ธนาคารกลัว “แห้ง”
• อายุงานน้อย: เพิ่งสมัครงานใหม่ <6 เดือน = “ยังไม่เสถียร”
• รายได้ต่ำเกณฑ์: สำหรับบ้าน 3 ล้าน ต้องรายได้ขั้นต่ำ 25k+/เดือน (หลังหักค่าใช้จ่าย)
ตัวอย่าง เพื่อนผมฟรีแลนซ์กราฟิก รายได้ 80k แต่ statement แค่ 4 เดือน + ภาษีปีก่อนยื่นแค่ 40k = โดนตีตก
ทิปส์แก้ไข รวบ statement 12 เดือน + หนังสือรับรองรายได้จากลูกค้า + ยื่นภาษีให้ตรง รออายุงาน 1 ปีเต็ม
ตามเกณฑ์ LTV (Loan to Value) ของ ธปท. ถ้าบ้าน <10 ล้าน LTV สูงสุด 90% แต่ต้องรายได้มั่นคง 90% ของคนกู้ฟรีแลนซ์ผ่านถ้ามีเอกสารแน่น ลองเช็ค “รายได้ขั้นต่ำ” บนเว็บธนาคารแต่ละที่เลย
3. คะแนนเครดิตต่ำ แม้ผ่อนดี (Credit Score ไม่ถึง 700)
“ผ่อนดี” = ไม่ค้าง แต่ Credit Score คำนวณจาก 5 ปัจจัย (NCC ของไทย) สูงสุด 1,000 คะแนน ธนาคารอยากได้ >700
สาเหตุหลัก
เปิดบัตร/กู้ใหม่หลายตัวใน 6 เดือน = คะแนนตก 50-100 แต้ม (กลัวคุณ “หิวเงิน”)
Credit Utilization >30%: ใช้บัตร 80% ของวงเงินทุกเดือน = ตึงตัวเกิน
ตัวอย่าง คุณมีบัตร 3 ใบ วงเงินรวม 300k ใช้ 250k/เดือน (83%) ชำระเต็ม = คะแนนแค่ 650 โดนปฏิเสธ
ทิปส์แก้ไข ลด utilization <10% (จ่ายก่อนบิลปิด) รอ 3 เดือนคะแนนขึ้น รีเควสเพิ่มวงเงินบัตร (ไม่กดใช้)
สูตร Credit Score ไทย 35% จากประวัติชำระ + 30% Utilization + 15% ความยาวเครดิต ถ้าคุณมีเครดิต 5 ปี+ คะแนนพุ่ง เช็คฟรีทุกปีที่ www.ncc.co.th รู้แล้วปรับได้เลย
4. บ้าน/ที่ดิน “ไม่ใช่หลักประกันดี” ในสายตาธนาคาร
บ้านสวยแค่ไหน ถ้าธนาคารประเมินต่ำ = จบเห่
ปัญหา ราคาประเมิน < ราคาซื้อ (เช่น ซื้อ 4 ล้าน ประเมิน 3.2 ล้าน = กู้ได้แค่ 3.2 ล้าน คุณต้องหา 800k เอง)
สภาพ บ้านเก่า 50 ปี + ไม่มีโฉนดชัด = ขายต่อยาก
ทำเล ติดคลองน้ำท่วม + ไม่มีถนนสาธารณะ = เสี่ยง
ตัวอย่าง บ้านชานเมืองสวย แต่ประเมินต่ำ 20% เพราะใกล้โรงงานกลิ่นเหม็น = โดนตีตก
ทิปส์แก้ไข เลือกบ้านใหม่/ทำเลดี ขอประเมินล่วงหน้าจากหลายธนาคาร
ธนาคารใช้ “ราคาอ้างอิง ธปท.” + นักประเมินอิสระ ถ้าบ้านคอนโด LTV สูงสุด 100% ถ้าซื้อครั้งแรก เช็คแผนที่เสี่ยงน้ำท่วมบนเว็บกรมชลประทานก่อนซื้อ
5. เอกสาร “ขาด-ยุ่ง-ไม่ตรง” = หยุดชะงักทันที
ปัญหาเทคนิค แต่แก้ได้ง่าย
ตัวอย่าง สลิปเงินเดือนบอก 50k แต่ statement โชว์รับ 45k = ไม่ตรง โดนคืน
ทิปส์แก้ไข เช็คทุกอย่าง 2 รอบ + ถ่ายคัดลอกให้ชัด ถ้ากู้ร่วม เอาสัญญาให้ครบ
เอกสารพื้นฐาน บัตรปชช. + สลิป 3 เดือน + Statement 6-12 เดือน + โฉนดบ้าน ใช้ e-Document ลดเวลา 50% ในยุคดิจิทัล
6. ผู้กู้ร่วม “ลากคุณลงเหว” ด้วย
ถ้ามีคู่สมรส/พ่อแม่ร่วมกู้ แต่เขาติดบูโร = ทุกคนจบ
ตัวอย่าง คุณ OK แต่เมีย DTI 80% = คำขอทั้งหมดตก
ทิปส์แก้ไข กู้คนเดียว หรือให้ผู้ร่วมเคลียร์หนี้ก่อน 3 เดือน
ผู้ร่วมช่วย “แบ่ง DTI” ได้ ถ้ารายได้เขาดี = โอกาสผ่าน 2 เท่า แต่ถ้าแย่ = ลบคะแนนหมด
สรุปแบบชัด ๆ ไม่ใช่คุณ “แย่” แต่ “ความเสี่ยงรวม” สูงเกิน
ธนาคารปฏิเสธ ≠ คุณเป็นลูกหนี้ห่วย แต่แค่ “ภาพรวม” (DTI + รายได้ + Score + บ้าน + เอกสาร) ยังไม่ผ่านเกณฑ์ตอนนี้ พรุ่งนี้ปรับนิดเดียวก็ OK แผนปฏิบัติการด่วน
1. เช็ค DTI + Score ฟรีวันนี้
2. เคลียร์หนี้เล็ก ๆ 2-3 เดือน
3. รวบเอกสารแน่น รออายุงาน 6 เดือน
4. ลองยื่น 2-3 ธนาคาร (SCB, KBank, TTB ใจดีสุดสำหรับมือใหม่)
นิยาย คืนที่ฝันบ้านสลาย
ในย่านบางนา ชานเมืองกรุงเทพฯ ที่รถไฟฟ้าสีเหลืองเพิ่งวิ่งผ่านใหม่ ๆ บ้านหลังเล็กสีครีมของ “นที” วัย 32 ปี สดใสด้วยเสียงหัวเราะของ “พลอย” ภรรยาสาววัย 29 และ “น้องดิน” ลูกชายตัวน้อยวัย 4 ขวบ นทีเป็นวิศวกรในบริษัทก่อสร้างใหญ่ รายได้เดือนละ 65,000 บาท สะสมมานับสิบปี ส่วนพลอยเป็นครูประถม รายได้อีก 35,000 บาท รวมกันเดือนละ 100,000 บาท แน่นอน พวกเขาผ่อนบ้านเช่าเดือนละ 15,000 บาทมาตลอด 5 ปี ไม่เคยค้างสักงวด!
“วันนี้เราจะมีบ้านของตัวเองแล้วนะดิน!” นทีอุ้มลูกชายตบไหล่พลอย ขณะนั่งดูแคตตาล็อกบ้านเดี่ยว 3.5 ล้านบาท ในหมู่บ้านหรูใกล้ BTS พลอยยิ้มกว้าง “ใช่สิคะ! ผ่อนเดือนละ 18,000 บาทเอง เราไหวแน่!”
ทั้งคู่เคยมีรถยนต์ผ่อนจบไปแล้ว 2 คัน บัตรเครดิต 2 ใบชำระเต็มทุกเดือน สินเชื่อส่วนบุคคล 300,000 บาทที่กู้ไปแต่งงานก็ปิดหมดเกลี้ยง “เครดิตเราสวยเป๊ะ!” นทียิ้มมั่นใจ เช็คคะแนนเครดิตที่ NCC แล้วได้ 720 คะแนน สูงกว่าที่ธนาคารต้องการ (700 คะแนน) พวกเขายื่นเอกสารครบถ้วน: สลิปเงินเดือน 3 เดือน Statement บัญชี 12 เดือน โฉนดที่ดินชัดเจน สัญญาซื้อขายเรียบร้อย “ผ่านแน่ ๆ!” พลอยโพสต์รูปบ้านในฝันลงเฟซบุ๊ก พร้อมแคปชั่น “ใกล้แล้วนะ บ้านของเรา! “
สองสัปดาห์ต่อมา โทรศัพท์จาก SCB Bank ดังขึ้นขณะนทีกำลังประชุม “คุณนทีคะ ขออภัยด้วยนะคะ คำขอยื่นกู้สินเชื่อบ้านของคุณ… ไม่ได้รับการอนุมัติ” เสียงเจ้าหน้าที่สุภาพแต่หนักแน่น
“ห๊ะ?! ทำไมครับ? เราไม่เคยค้างชำระเลยนะ!” นทีตะโกนใส่โทรศัพท์ หัวใจเต้นแรง พลอยที่นั่งข้าง ๆ หน้าซีดเผือด “DTI สูงเกินเกณฑ์ค่ะ รวมหนี้ปัจจุบันของคุณ 38% ของรายได้ แล้วบวกค่างวดบ้านใหม่จะพุ่งเป็น 68% เกินเพดาน 65% ของธนาคารเรา… แล้วก็คะแนนเครดิตของคุณ 720 แต่ utilization บัตรเครดิตสูง 45% ค่ะ มันบอกว่าคุณใช้เงินตึงตัวเกินไป”
นทียืนอึ้ง “utilization อะไร? เราใช้บัตรปกติ ชำระเต็มทุกเดือน!” พลอยรีบเปิดแอปเช็ค จริงด้วย! บัตร SCB วงเงิน 200,000 ใช้ 90,000 (45%) และบัตร KTC อีก 150,000 ใช้ 67,500 (45%) เดือนละเท่านี้ทุกเดือน! “เราไม่รู้เลย…” พลอยน้ำตาคลอ
แต่ยังไม่จบ! เจ้าหน้าที่พูดต่อ “อีกประการคือ statement บัญชีของคุณเดือนพฤศจิกายน-ธันวาคมปีก่อน เงินเข้าบางเดือนแค่ 50,000 ค่ะ ไม่สม่ำเสมอ ธนาคารกลัวรายได้ไม่แน่นอน… และบ้านที่เลือก ประเมินออกมา 3.2 ล้าน ต่ำกว่าราคาซื้อ 3.5 ล้านค่ะ ทำเลใกล้คลองน้ำขุ่นหน่อย กู้ได้แค่ 80% ของราคาประเมิน”
นทีวางสาย มือสั่น “เราผ่อนดีทุกอย่างแท้ ๆ!” พลอยกอดลูกชายร้องไห้ “แล้วเราจะทำยังไงคะ? ฝากเช่าบ้านไว้หมดแล้ว!”
คืนนั้น นทีกับพลอยนั่งล้อมโต๊ะ เปิดแล็ปท็อปค้น “DTI คืออะไร?” พวกเขาคำนวณ: รายได้รวม 100,000 + หนี้รถใหม่ที่เพิ่งผ่อน (10,000) + สินเชื่อน้องชายช่วย (5,000) + บัตรเครดิตขั้นต่ำ (4,000) = รวม 19,000 (19%) + บ้าน 18,000 = 37,000 (37%) “เอ๊ะ? ธนาคารบอก 68% ได้ไง?!” นทีงง
เช้าวันรุ่งขึ้น พวกเขาไปที่สาขา พบ “พี่จันทร์” เจ้าหน้าที่อาวุโสใจดี “อ๋อ! คุณนที overlooked อะไรสำคัญนะคะ” พี่จันทร์ชี้ statement “ดูสิคะ เดือนธันวาคมปีก่อน เงินโบนัสคุณนที 100,000 แต่ธนาคารเฉลี่ยรายได้ 12 เดือน = 75,000 เท่านั้น! แล้วหนี้ ‘สินเชื่อเพื่อนร่วมงาน’ ที่คุณค้ำประกันให้เพื่อน 8,000/เดือน ธนาคารรวมเข้า DTI ด้วยค่ะ! รวมเป็น 28,000 (28%) + บ้าน = 46,000 (61%) ใกล้เกณฑ์แล้ว แต่ utilization บัตรดึงคะแนนลงอีก”
“สินเชื่อค้ำประกัน?!” นทีตาโต “เพื่อน ‘โจ’ ที่ลาออกไปเมื่อปีก่อนน่ะเหรอ? เราเคยลืมไปเลย!” พลอยถอนหายใจ “แล้วรายได้ไม่สม่ำเสมอ เพราะโบนัสปีนั้นน้อย…”
พี่จันทร์ยิ้ม “ไม่ใช่แค่นี้ค่ะ บ้านของคุณ ทำเล ‘ใกล้คลอง’ ธนาคารมีแผนที่เสี่ยงน้ำท่วมจากกรมชลประทาน ประเมินต่ำ 10% อีก! และเอกสารสัญญาซื้อขาย ข้อมูลชื่อผู้ขายกับโฉนดไม่ตรงกันนิดนึง ต้องแก้ไข”
นทีกับพลอยกลับบ้านด้วยความสิ้นหวัง แต่จุดประกายลุกโชน “เราจะแก้เอง!” นทีประกาศ พวกเขาวางแผน:
สัปดาห์ 1: ชำระบัตรเครดิตเต็ม ลด utilization เหลือ 10% (คะแนนขึ้น 50 แต้ม)
สัปดาห์ 2: เจรจาโจ ปิดหนี้ค้ำประกัน (DTI ลด 8%)
เดือน 1: รอ statement ใหม่ 6 เดือน รายได้สม่ำเสมอ 85,000+
เดือน 2: ขอประเมินบ้านใหม่จาก KBank (ทำเล OK กว่า)
เดือน 3: ยื่นกู้ใหม่ที่ TMB (นโยบาย DTI ยืดเยื้อถึง 70%)
ทุกคืน พวกเขานั่งคำนวณ ลูกชายนั่งวาดรูปบ้าน พลอยสอนนทีทำตาราง DTI ด้วย Excel “เราจะได้บ้านนะคะ” พลอยจูบแก้มสามี
สามเดือนผ่านไปดั่งปีศาจ! นทีเลื่อนตำแหน่ง ได้เงินเดือน 75,000 พลอยสอนพิเศษเพิ่ม 40,000 รวม 115,000 คะแนนเครดิตพุ่ง 785 Utilization 8% DTI รวมบ้านใหม่แค่ 42% บ้านหลังใหม่ 3.8 ล้าน ประเมินเต็มราคา! เอกสารแน่นปึ้ก
“ยินดีด้วยค่ะ! อนุมัติเต็มวงเงิน 3.42 ล้าน ดอกเบี้ย MRR-1%!” เสียง TMB Bank ดังก้อง นทีกรี๊ดลั่นรถ พลอยร้องไห้ดีใจ น้องดินตบมือ “บ้านใหม่! บ้านใหม่!”
พวกเขาย้ายเข้าบ้านเดี่ยวสีขาว ท่ามกลางสวนหย่อม สระว่ายน้ำส่วนตัว พิธีกราบไหว้เจ้าที่ บรรยากาศอบอุ่น นทีหันไปกอดพลอย “ขอบคุณที่ไม่ยอมแพ้” พลอยยิ้ม “เราแข็งแกร่งเพราะกันและกัน”
คืนวันย้ายบ้าน ปาร์ตี้เล็ก ๆ กับเพื่อนสนิท “โจ” เดินทางไกลมาด้วยรอยยิ้ม “ยินดีด้วยนะนที! บ้านสวยจัง” ทุกคนยกแก้วฉลอง ดึกดื่น เพื่อนเมากลับกันหมด เหลือแค่นที พลอย โจ และ “พี่จันทร์” ที่แวะมาเซอร์ไพรส์
“เออ โจ ดีใจที่นายปิดหนี้ค้ำประกันได้ไวจัง” นทีตบไหล่เพื่อน โจหัวเราะเบา ๆ “จริงเหรอ? ฉันปิดหนี้ตั้งแต่เดือนที่แล้วไง… แต่เอ๊ะ?” เขาหยุดชะงัก หยิบโทรศัพท์เช็คแอปธนาคาร “เดี๋ยว! หนี้ค้ำประกันของฉัน… ยังค้างอยู่เลย! DTI ฉันยังสูง 75%!”
ทุกคนอึ้ง! พี่จันทร์รีบเปิดแล็ปท็อปเชื่อมระบบ NCC “เช็คดูค่ะ… อ้าว?! การค้ำประกันของคุณนที ถูกยกเลิกอัตโนมัติตั้งแต่ 2 เดือนก่อน! เพราะโจเปลี่ยนงานใหม่ รายได้พุ่ง 120,000 + ปิดหนี้บางส่วน ระบบอัพเดทช้า ธนาคาร SCB ไม่เห็นข้อมูลใหม่!”
นทีตาโต “งั้น… การปฏิเสธกู้ครั้งแรก ไม่ใช่เพราะ DTI สูงจริงเหรอ?!” พี่จันทร์พยักหน้า “ใช่ค่ะ! มันเป็น ‘บั๊กระบบ’ ของ NCC ที่ sync ช้า 3 เดือน! ถ้าคุณยื่น SCB รอบสองทันที ก็ผ่านตั้งแต่แรก! DTI จริง ๆ ของคุณตอนนั้นแค่ 35% คะแนน 750 ทุกอย่าง OK!”
โจตบหัวตัวเอง “ฉันนี่แหละตัวปัญหา! ถ้าฉันเช็คแอปไว ๆ ก็ไม่ต้องลุ้นสามเดือน!” พลอยหัวเราะทั้งน้ำตา “แต่… ถ้าไม่ใช่เหตุการณ์นี้ เราคงไม่รู้จักพี่จันทร์ ไม่ปรับปรุงตัวเอง ไม่ได้บ้านหลังนี้ที่สวยกว่าเดิม!”
นทียิ้มกว้าง กอดทุกคน “ชิบหาย! เราเกือบได้บ้านเก่า แต่ได้ทั้งบ้านใหม่ + เพื่อนแท้ + บทเรียนชีวิต! ชีวิตมันแฟร์สุด ๆ!”
เช้าวันรุ่งขึ้น นทีโพสต์เรื่องราวทั้งหมดลงเฟซบุ๊ก “จากปฏิเสธสู่บ้านในฝัน – หักมุมที่เปลี่ยนชีวิต!” ได้ไลค์ล้าน แชร์เป็นหมื่น เพื่อน ๆ คอมเมนต์ถาม DTI ทิปส์กู้บ้านเพียบ นทีกับพลอยกลายเป็น “กูรูกู้บ้าน” ช่วยคนนับร้อยผ่านบทความฟรี
และนี่คือความจริง ธนาคารไม่ใช่ศัตรู แต่เป็น “กระจกสะท้อน” ความเสี่ยงของคุณ บางครั้งปัญหาไม่ได้อยู่ที่คุณ… แต่ “ระบบ” หรือ “ความลืมเล็ก ๆ” ที่หักมุมชีวิต ถ้าคุณเคยโดนปฏิเสธ อย่าท้อ – เช็คทุกมุม ปรับทุกจุด แล้วลุยใหม่ บ้านในฝันรอคุณอยู่
